住宅ローンの繰り上げ返済について期間短縮型が良いか返済額軽減型が良いかについての相談です。14年前の2011年に、変動金利0.975%に3大疾病特約を+0.3％で付けて1.275%スタートで家を建てました。昨年から2度ほど金利が上がり、現在1.675%と高いため、繰り上げ返済を考えています。昨年末に一度250万円繰り上げ返済しましたが、この時は迷わず期間短縮型にしました。今回の繰り上げ返済は、3大疾病特約の効力のことを考えて返済額軽減型にしようかと思っているのですが、この考え方は損というか、おかしいでしょうか？あまり詳しくないので、詳しい方にアドバイスしていただけたら嬉しいです。

結論から申し上げますと、そのお考えは決して「おかしい」ものではなく、むしろ非常に現実的で賢明なリスク管理だと思います。

確かに、純粋な利息軽減効果だけを見れば「期間短縮型」の方がお得です。しかし、あなた様の場合は「三大疾病特約」を付けておられる点が重要です。この特約は、万が一の際、その時点の「ローン残高」がゼロになる一種の生命保険のようなものです。期間を短縮して早く返してしまうことは、この「保険という守り」を自ら手放し、保証期間を短くしてしまう行為でもあります。

「返済額軽減型」を選べば、手元の月々の支払いが楽になり、生活にゆとりが生まれます。その浮いた分を貯蓄に回せば、三大疾病以外の急な出費にも備えられますし、もし健康に完済できれば、最後に残った貯蓄で一括返済しても結果は大きく変わりません。

金利1.675%は決して低くありませんが、残高780万円であれば、軽減型を選んだことによる利息の差額は、安心を買うための「保険料」として十分納得できる範囲に収まるはずです。無理に期間を詰めず、今の平穏な暮らしと将来の保障のバランスを取るという選択は、非常に正しい判断と言えるでしょう。