自分も数年前に自宅を検討した際は非常に迷いました。
先にお世話抜きでのお話ですが、現在の住宅は断熱等級にトピックが集中し、本質的な建物の材質や総合な耐久性は15年前と大きく変わっていません。むしろ部材が高騰し高止まりした。現在では断熱材以外の材質はコストダウンの名目で下がっている可能性もあります。にも関わらず建物価格は職人不足や物流費、その他諸々も影響し大きく、現在進行形で上昇し続けています。
そして利便性の良い土地も上がり続けている事から一戸建てをローコストメーカーで建築する場合、予算5000万では難しケースが増えています。ミドルコスト\u0026amp;大手メーカーでは今や土地を1500万以内に抑えても、上物+外構や諸費用だけで30〜35坪だと3800〜4350万です(平均坪単価125万として)
土地+建物+その他諸費用合わせると5000万超えは確定となります。
私自身、住宅メーカーの出身ですがここまで高騰するとは思わなかったですし、これでは購入したくても購入できません。その為、現在はローコストの建売が売れています(決して建売を悪いとは思いませんが、実情、土地込みだと買いたくても買えないのが現実です。そして今は条件の良い物件をお値打ち購入できる中古住宅が徐々に注目を集め価格が上昇し始めています)
このような事から・・・
私は決してご質問者様のお考えが間違えではなかったと思います。
前置きが長くてすいません。同じ様に中古購入を迷われたり、購入後疑心暗鬼になった方の質問がありましたので記載させていただきました。ご参考になれば幸いです。(すいません、中古購入のポイントみたいな事も書いてあり質問者様の趣旨と違う点もあるかもしれませんが参考になれば幸いです)
昔、不動産業に転職した同期に教えてもらい中古住宅の価値や購入ポイントに少し自己流を加えたものですが・・・
先に「購入を後押しするポイント」をお伝えすると相場感を知る事が重要と考えます。
・購入する中古物件と近隣の相場
・土地のみの場合の近隣相場
・購入する中古と同じような新築を建てた場合の相場
です。これらをある程度知った上で検討すると購入の最後ひと押しや購入後の疑心暗鬼を減らせます。
上記を踏まえ私の購入体験となります。
過去、住宅メーカー(軽量鉄骨系)に勤務し、戸建ての設計・提案営業も行なっていました。
現在は住宅メーカーから離れ、断熱材製造メーカーに転職して地元工務店から大手住宅メーカーまで断熱材の開発・提案を行なっております。
そのような経歴のなか、5年前、2人目子供ができたのをきっかけに住宅を検討し、希望通勤条件範囲、予算内でどの様に探し、どのパターンにするか(土地を購入して新築、建売、中古)検討しておりました。悩んだ末に・・・
築15年の某住宅メーカーの軽量鉄骨造、中古住宅を購入しました。
初めの住宅購入条件として
土地+建物総額予算:4000〜5000万
・新築は過去の勤務経験とネットブログでおおよその金額を把握し、元勤務先の同期に参考プラン、見積もりを出してもらった。(参考として大手軽量鉄骨メーカーで20年前、坪単価¥60〜85万だった建物価格が坪単価100〜150万になっており改めて高騰していると痛感した。調べると鉄骨や木造問わず大手10社と呼ばれる住宅メーカーは平均坪単価100万超えとプレハブ新聞［業界紙］に掲載されていた・・・)
→自分が勤務していた時代よりもはるかに高騰しており、大手とミドルコストメーカーでは自由設計は無理と判断。企画住宅でもギリギリなると思い、多少予算を超えたとしても自由設計でこだわるならローコストメーカーか仕事で取引取引がある工務店で検討する事にした
・中古住宅を選ぶ際は立地とコストのバランスは考えるが中古の最大のメリットはコストパフォーマンスなので後で土地+建物又は中古購入自体に疑心暗鬼の不安や後悔が、押し寄せても納得できる様、コストバランスを重要視した検索を行った。
結果として
冒頭で挙げました築15年の中古住宅に決めました。決めたポイントとして
・コストパフォーマンスがとても良かった。
(ここが後の後押しポイントとなった)
・土地+新築を検討したが希望に叶いそうな土地が出てこない上、価格が高騰しており希望予算で自由設計は、大手、ミドルコストメーカーでは難しく色々妥協してもローコストメーカーになりそうだったら為、悩んでしまった
(※実は仕事上付き合いのある工務店があり、以前から建築時期が来たらお値打ちに希望するプランで建ててもらう約束をしていたが、その工務店の社長が急死してしまいその工務店は建築途中のお客様を完成、引き渡しした後、廃業してしまった。この経験から工務店での新築検討をストップした)
・元住宅メーカー勤務の為、建築当時の建物仕様や材質を知っており断熱性能は現在に及ばないが耐震性や耐久性は大きく変わらないと判断、それにも関わらず僅か築15年経過したぐらいで建物価値が極端に低下しており、今、同じ仕様・構造の新築価格と比べると建物だけで1/3〜1/4以下になっており中古とは言え価格を知っている人間からするとかなりお値打ちであると判断した。
・また今後、相続などで土地or建物が余ると予測されているがそれは郊外や利便性の低い立地であり、高齢化進む現状では利便性の良い立地を求めるケースが今後増える為、駅近や利便性の良い郊外は価格が上昇し、利便性の低い土地は安くなる、価格の二極化が進むと思われる。今の内購入するのは悪くないと判断しました。
(実際、参考例として直近の首都圏で見ると・・・
中古市場全体では物件数が多い為、平均値で見ると緩やか価格上昇しているが、局地に見ると利便性が良い土地は限りがある為、目に見えて上昇しており今後も上がり続けていくと思います)
・私の場合、5年前のコロナ禍で外出自粛期間の住宅不況の時にたまたま当たった為、間取りや立地をある程度は叶えた上で価格が約3000万で販売され、諸費用、リフォーム代、全て含めて¥3200万に収まりコスパが非常に良いと判断した。
昨年、同分譲地で築20年経過した同じ建築メーカーの家が売りに出たが、土地+建約5坪小さいのに、約3800万と高騰しており、今後も土地価格が上がり、中古住宅の価値も上がると不動産屋が言っていた。
(※ちなみに中古購入当時、比較の為、まだ在職している住宅メーカー時代の同期に、購入地の近隣で同条件の土地\u0026amp;同仕様新築を試算してもらったら、土地更地約1900万+建物36坪・オプション・基礎補強・エクステリア・諸費用込み約4400万=約¥6300〜6500万と驚くほど高額になった(泣))
元住宅メーカー勤務の視点から住宅購入を検討した為かなりマニアックな話になってしまい申し訳ございません。
かなり中古住宅寄りに検討しましたが、住宅ローン金利と想像以上の建築費高騰と言う不安要素があった為、少しでもリスクを減らす方法を選択した結果となります。
本当は新築を購入したかったのですが実際に検討して以下の理由で中古住宅にしました。
・希望に対して妥協しても購入したい！と思う土地が中々出てこなかった。(出てきても予算オーバー)
・会社の同僚、取引先、知人で苦労して新築を建てた直後や数年後に転勤が決まり引越しを余儀なくされた人を何人か見ている。中古は新築プレミアム価格が乗っからない為、当初予算よりかなりお値打ちで購入する事で転勤などの不測の事態発生する経済的負担を抑えれるようにした。(気持ち的に楽になった)
・工務店やローコストメーカーは倒産、廃棄、品質(欠陥)の不安があった→決して木造が悪いわけでも無く、ほとんどの会社は倒産する事は無いと思います今回、たまたま、私の周りでそのような事があったのが上記の要因になりますのでご理解願います)
・新築は値段が高過ぎて転勤や不測の事態を考えると無理してローンを組んだことで生活の足枷になることも考えた。
・想像以上に築13〜20年以内の中古の値落ち感が激しく、実際に住宅営業経験者からするととてもお値打ちに見えた。
・新築こそ断熱性能は昔より向上しているものの、耐震・耐久性能は15年前の構造躯体でも基本構造は大きく変わっていません。その為、耐震性などは中古でも遜色無いと考えました。
・断熱性についてはもちろん新築の方が向上しています。だからといって15年前の物件でも当時の次世代省エネルギー基準はクリアしていると思われます。
今回、私が購入した物件も質問者様と同様で決して断熱性能が高い訳ではありませんでした。
自分の場合、ペアガラス\u0026amp;アルミサッシだったので内窓リフォームを検討したのですが窓枠が太くなり見栄えが悪くなる為、とりあえず保留にしています。
(エリア的に特に結露は無く夏も冬も今の所不満はありません。また別視点で考えるとアルミサッシ等は強度と耐久性が高く経年劣化しにくいのがメリットです)
断熱については断熱材製造メーカーに勤めている利点を活かして屋根の断熱を敷増して厚みを従来の100mmから+200mm敷増しして合計300mmにリフォームしました。業者に依頼すると30万円以上かかりますが、少しお高い梯子を購入して、屋根裏点検口からDIYで敷設し、北海道エリアの基準にしたことで、数字上では断熱材等級4以上にしております。
今の世論が断熱に注目している為、気になるのは仕方がないですし、断熱性が高い住宅を購入するのも良い事ではあるのですが、そこには当然コストとそれにかける費用対効果が存在します。
