賃貸契約の解除を求める場合、大家側（JKK)に正当な事由がなければできないことになっています
以前は保証会社が明け渡しを求めることもあったのですが、明け渡しを求められるのは契約主である大家にしかできず、保証会社などはできまない問最高裁の判決が出たので今はしません。その代わりに家賃保証会社は大家に対して明け渡し訴訟を起こすように促すようにしています。保証会社の立替分も上限がありますので、それを超えると建て替えも行われなくなりますので。
家賃滞納は大家側に求められる正当な事由には該当しません。家賃滞納を理由とする立ち退きに必要な正当な事由は「大家との信頼関係の崩壊」です。
通常家賃滞納が３か月以上続くと、大家との信頼関係が崩壊している状況が認められ明け渡し命令が出ます。
立替払いしてもらっていて、経済的損失がないことと、長期の滞納をしたということによる信頼関係の崩壊とは無関係なので、信頼関係が崩壊しているような状況にあることを認めてもらい、明け渡しをさせるために大家は裁判を起こします。
＞訴訟を起こしても何対してでしょう？
信頼関係が崩壊していることに対してです。
＞強制退去は通常家賃3か月以上じゃないと。強制退去命令は出ない聞いたことがあります。
一般的な賃貸契約ではそうですね。ただし公社の場合は別な法律も適用になりますので、事情が異なるかもしれません。
＞保証会社が滞納家賃を立て替え払いをしてても強制退去命令て出ますか？
出ることはあります。補填により実質大家に対しての滞納額はない場合にも明け渡しが認められた裁判の実例です。高裁判決なので、事情によっては反対の結論が出る可能性もありますが。
https://www.repros.jp/knowhow/k-kamei/15/0310-1643.html
